Ce trebuie să știi despre riscurile seismice, incendii și situații de urgență? – Tu știi cum stai #8 

Ordinul Arhitecților din România (OAR) și Organizația Europeană pentru Protecția Consumatorilor (InfoCons) continuă campania de informare „Tu știi cum stai?”, menită să sprijine publicul în luarea deciziilor informate legate de locuire – de la alegerea unei locuințe, până la modernizarea sau amenajarea acesteia. 

După episoadele dedicate luminii naturale, spațiilor verzi, accesibilității, ventilației și distanțelor dintre clădiri, revenim acum cu o temă care privește direct siguranța vieții: riscurile seismice, incendiile și alte situații de urgență. 

Cum poți evalua nivelul real de siguranță al unei clădiri? Ce înseamnă o clădire vulnerabilă seismic? Care sunt obligațiile legale privind protecția la incendiu și cum îți poți verifica locuința înainte de a o cumpăra sau închiria? 

De ce contează? 

Siguranța construcției în fața cutremurelor și incendiilor nu este un detaliu tehnic rezervat specialiștilor, este o condiție esențială pentru protejarea vieții, a familiei și a investiției tale. 

România se află într-o zonă cu activitate seismică ridicată, iar incendiile domestice continuă să se numere printre principalele cauze de pierderi materiale și de vieți omenești. O clădire care nu respectă normele fundamentale de siguranță poate reprezenta un risc major pentru ocupanți, indiferent cât de solidă pare sau cât de recent a fost renovată. 

Evaluarea riscurilor seismice și de incendiu ar trebui să fie o parte obligatorie din procesul de alegere sau amenajare a unei locuințe, la fel ca verificarea suprafeței sau a prețului. 

Ce înseamnă risc seismic? 

Risc seismic înseamnă probabilitatea ca o clădire să sufere avarii structurale majore în timpul unui cutremur, afectând stabilitatea construcției și siguranța ocupanților. 

În România, evaluarea riscului seismic al construcțiilor existente se realizează exclusiv de către experți tehnici atestați de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației (MDLPA), conform Legii nr. 212/2022 privind unele măsuri pentru reducerea riscului seismic al clădirilor. 

Pe baza expertizei tehnice, clădirile sunt încadrate într-una dintre cele patru clase de risc seismic (RS I – RS IV): 

• RS I – risc ridicat de prăbușire totală sau parțială în cazul unui cutremur major; construcțiile din această categorie necesită intervenții urgente de consolidare și sunt prioritare în programele publice de reducere a riscului seismic. 
• RS II – probabilitate redusă de prăbușire, dar risc ridicat de avarii structurale majore care pot pune în pericol siguranța utilizatorilor. 
• RS III – risc redus de avarii structurale semnificative, fără pericol major de colaps. 
• RS IV – risc neglijabil, corespunzător cerințelor de rezistență și stabilitate impuse de normele de proiectare actuale. 

Deși legislația nu impune în prezent reexpertizarea periodică a clădirilor încadrate în clase de risc, este important de înțeles că starea structurală a unei construcții se modifică în timp, ca urmare a îmbătrânirii materialelor, acțiunii factorilor de mediu sau intervențiilor necontrolate. Reevaluarea tehnică poate fi recomandată în special pentru clădirile mai vechi sau care prezintă degradări vizibile. 

Clădirile încadrate în clasa RS I trebuie marcate vizibil la intrare, potrivit legii, printr-un panou standardizat care avertizează asupra riscului seismic. De asemenea, este interzisă schimbarea destinației acestor construcții (de exemplu, transformarea din locuință în spațiu comercial, birou sau unitate de învățământ) până la finalizarea lucrărilor de consolidare. 

Proprietarii și asociațiile de proprietari au obligația de a permite realizarea expertizării tehnice și a lucrărilor de intervenție, atunci când acestea sunt dispuse de autoritățile publice locale. 

Prin Legea nr. 212/2022, cadrul legal a fost actualizat pentru a eficientiza derularea programelor de consolidare, extinzând aria de eligibilitate și pentru clădirile încadrate în RS II și introducând noi mecanisme de finanțare. 

Cum poți verifica dacă o clădire are risc seismic? 

Situația clădirilor expertizate din punct de vedere al riscului seismic este informație publică. Lista actualizată a imobilelor încadrate în clase de risc seismic se poate consulta: 

• pe site-ul primăriei de sector (în București) sau al primăriei municipiului/orașului, în localitățile din restul țării; 
• prin solicitare scrisă adresată Direcției de specialitate din cadrul primăriei (în baza Legii nr. 544/2001 privind liberul acces la informațiile de interes public); 
• în unele cazuri, prin aplicații publice online gestionate de autoritățile locale sau MDLPA. 

Pentru persoanele care intenționează să achiziționeze o locuință, este recomandată verificarea încadrării seismice înainte de semnarea contractului, precum și solicitarea unei expertize tehnice proprii, realizate de un specialist atestat, mai ales în cazul clădirilor construite înainte de 1978. 

Ce spune legea despre siguranța la incendiu? 

Siguranța la incendiu este o cerință fundamentală de calitate a construcțiilor, reglementată prin Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și detaliată în Normativul P118/1-2025 – Securitatea la incendiu a construcțiilor, intrat recent în vigoare. 

Potrivit legislației, toate clădirile trebuie proiectate, executate și exploatate astfel încât să asigure protecția vieții oamenilor, limitarea propagării focului și posibilitatea intervenției eficiente a echipelor de salvare și stingere. 

Documentația tehnică obligatorie 

Pentru construcțiile noi sau intervențiile asupra celor existente, legislația impune, în anumite cazuri, elaborarea și avizarea: 

• scenariului de securitate la incendiu, parte componentă a proiectului tehnic; 
• referatului verificatorului de proiecte atestat la cerința de securitate la incendiu; 
• avizului și autorizației de securitate la incendiu, emise de Inspectoratul pentru Situații de Urgență (ISU), conform Hotărârii Guvernului nr. 571/2016. 

Obligația obținerii avizului și autorizației ISU nu se aplică tuturor tipurilor de construcții. În general, clădirile de locuințe colective și cele cu funcțiuni publice sau mixte intră sub incidența acestei prevederi. Locuințele unifamiliale sunt, de regulă, exceptate, cu condiția să nu integreze alte funcțiuni care impun avizare. 

Lipsa acestor documente constituie contravenție, iar pentru anumite tipuri de clădiri, în special cele publice, funcționarea fără autorizație ISU este interzisă prin lege. 

Cerințe tehnice generale 

Normativul P118/1-2025 stabilește cerințele minime privind: 

• stabilitatea la foc a elementelor de construcție (pereți portanți, planșee, acoperișuri); 
• limitarea propagării incendiului între încăperi și între clădiri; 
• evacuarea în siguranță a persoanelor, prin dimensionarea corectă a căilor de evacuare și amplasarea corespunzătoare a ușilor de acces; 
• accesul autospecialelor de intervenție, prin asigurarea distanțelor corespunzătoare între construcții și limitele de proprietate; 
• echiparea cu instalații de detectare, alarmare și stingere automată (unde este cazul). 

Pentru clădirile rezidențiale, importanța acestor cerințe este adesea subestimată, mai ales în cazul blocurilor vechi, unde lipsa compartimentărilor rezistente la foc sau blocarea căilor de evacuare prin depozitarea de obiecte în casa scării pot avea consecințe grave în caz de incendiu. 

Rolul distanței dintre clădiri în prevenirea incendiilor 

Conform aceluiași normativ, distanțele minime dintre clădiri nu au doar rol urbanistic, ci și unul esențial pentru limitarea propagării incendiilor între imobile. Acestea sunt stabilite în funcție de materialele folosite, înălțimea clădirilor și gradul de rezistență la foc al fațadelor. 

Obligațiile proprietarilor și ale dezvoltatorilor 

Proprietarii, asociațiile de proprietari și dezvoltatorii imobiliari au obligația de a menține în stare de funcționare sistemele de securitate la incendiu și de a nu efectua modificări (de exemplu, recompartimentări, închideri de balcoane, schimbări de destinație) fără avizul unui specialist autorizat. 

De asemenea, pentru clădirile noi, emiterea autorizației de construire este condiționată de includerea în proiect a soluțiilor de securitate la incendiu conform normativului în vigoare. 

Ce trebuie să știi despre situațiile de urgență și evacuare 

Oricât de bine ar fi proiectată o clădire, siguranța reală în caz de urgență depinde nu doar de conformitatea tehnică, ci și de modul în care este exploatată, întreținută și utilizată. În ultimii ani, numeroase incidente – de la incendii la cutremure – au demonstrat că lipsa unei minime culturi de prevenție poate transforma o construcție conformă din punct de vedere legal într-un spațiu vulnerabil. 

Căile de evacuare – cel mai important aspect în caz de urgență

Conform Normativului P118/1-2025 și Reglementării tehnice privind proiectarea clădirilor pentru protecția seismică (P100), căile de evacuare trebuie: 

• să fie lizibile și ușor accesibile din orice punct al clădirii; 
• să nu fie blocate prin mobilier, depozitare sau închideri neautorizate; 
• să asigure evacuarea în siguranță a tuturor persoanelor în cel mult 2,5 minute în clădirile rezidențiale; 
• să fie marcate corespunzător cu indicatoare luminoase și vizibile chiar și în lipsa energiei electrice (prin sisteme cu baterii autonome). 

Este responsabilitatea proprietarilor și asociațiilor de locatari să mențină aceste trasee libere și funcționale, iar orice modificare asupra lor trebuie avizată de un specialist. 

Accesul echipelor de intervenție 

Un alt aspect adesea ignorat în mediul urban îl reprezintă accesul autospecialelor ISU și al echipelor de salvare. Conform legislației în vigoare, este interzisă blocarea căilor de acces, a spațiilor de întoarcere și a hidranților exteriori prin parcarea neautorizată a vehiculelor sau prin amplasarea de elemente fixe (garduri, rampe, jardiniere etc.). 

Lipsa accesului pentru echipele de intervenție constituie infracțiune conform Legii nr. 307/2006 privind apărarea împotriva incendiilor și se sancționează sever. 

Planurile de urgență și educația locatarilor 

Fiecare clădire colectivă ar trebui să dispună de: 

• plan de evacuare afișat vizibil pe fiecare nivel; 
• instruiri periodice organizate de asociațiile de proprietari, în colaborare cu Inspectoratele pentru Situații de Urgență; 
• echipamente minime de intervenție (stingătoare, detectoare de fum, truse de prim ajutor). 

Pentru clădirile noi, se recomandă integrarea sistemelor de detectare automată a fumului și gazelor toxice, precum și a dispozitivelor de întrerupere automată a gazului în caz de cutremur. 

Ce poți face ca locatar? 

• Verifică dacă imobilul tău are autorizație ISU valabilă și un plan de evacuare afișat. 
• Asigură-te că nu blochezi spațiile comune (casa scării, holurile, accesul la lift sau la terase). 
• Montează detectoare independente de fum sau senzori de gaz în locuință – costurile sunt reduse, dar pot salva vieți. 
• Informează-te asupra punctelor de adunare în caz de cutremur sau incendiu. 

Siguranța la incendiu și comportamentul în situații de urgență nu sunt doar obligații legale, ci și expresia unei responsabilități colective. O clădire sigură nu înseamnă doar o proiectare corectă, ci și o comunitate de locatari conștienți și informați. 

Ce pierzi dacă nu verifici riscurile înainte de a cumpăra sau închiria o locuință? 

Atunci când alegem o locuință, suntem tentați să ne uităm la finisaje, la preț sau la zonă – dar rareori ne gândim la siguranța structurală și la riscurile asociate clădirii. Acestea pot avea consecințe majore, atât asupra sănătății și vieții, cât și asupra valorii investiției. 

1. Siguranța personală 

O clădire aflată într-o clasă de risc seismic ridicat sau fără lucrări de consolidare efectuate poate deveni un real pericol în caz de cutremur. În București și în alte orașe vechi, multe clădiri istorice sunt încadrate în RS I sau RS II, iar locuirea în acestea presupune un risc major de prăbușire sau avarii structurale severe. În lipsa unei expertize tehnice, cumpărătorul nu are mijloace reale de a evalua acest pericol. 

2. Costuri ascunse 

Un imobil fără autorizație de securitate la incendiu (ISU), cu instalații electrice sau de gaze neconforme, poate necesita investiții consistente pentru aducerea la standardele legale. În unele cazuri, lipsa conformității duce chiar la imposibilitatea obținerii asigurării obligatorii sau a creditului ipotecar. 

3. Disconfort și limitări ulterioare 

O clădire încadrată în clasă de risc seismic RS I nu poate fi legal transformată în spațiu comercial, birou sau locuință colectivă închiriată pe termen scurt. De asemenea, unele administrații locale impun restricții pentru lucrări de renovare până la efectuarea consolidării. Astfel, libertatea de utilizare a spațiului devine limitată. 

4. Pierderea valorii investiției 

O locuință cu probleme structurale sau fără autorizație ISU își pierde rapid valoarea de piață. Cumpărătorii și băncile evită imobilele cu risc, iar procesul de vânzare poate fi semnificativ întârziat sau chiar blocat. În timp ce finisajele pot fi schimbate, siguranța structurală nu se poate corecta ușor și presupune costuri mari, autorizații și intervenții complexe. 

5. Responsabilitate juridică 

În anumite situații, proprietarii pot fi trași la răspundere pentru accidente produse din neglijență – de exemplu, în cazul unui incendiu declanșat de instalații improvizate sau al prăbușirii elementelor nesigure asupra domeniului public. Legea nr. 307/2006 și Codul penal prevăd sancțiuni severe pentru nerespectarea normelor de siguranță. 

Siguranța unei locuințe nu se reduce la aspectul ei exterior sau la calitatea finisajelor. Ea înseamnă stabilitate structurală, protecție la incendiu și o bună gestionare a riscurilor naturale — elemente care definesc, în mod real, calitatea vieții. 

Într-un context urban în care multe clădiri au fost construite înainte de actualele norme de siguranță, verificarea riscului seismic și a autorizațiilor de securitate la incendiu este un pas esențial, nu o formalitate. O evaluare profesionistă îți poate salva nu doar investiția, ci și viața. 

Ordinul Arhitecților din România recomandă tuturor celor care intenționează să cumpere, să renoveze sau să închirieze o locuință să consulte un arhitect și un expert tehnic atestat pentru o analiză completă a imobilului. 

Pentru mai multe informații despre cum poți evalua calitatea locuirii și criteriile unei case sănătoase și sigure, te invităm să consulți „Ghidul Locuitorului”, disponibil pe site-ul oar.archi. Ghidul însoțește și explică structura celor trei chestionare – „Ce am”, „Ce caut” și „Ce am găsit” – menite să te ajute să-ți analizezi experiențele, nevoile și așteptările, pentru a alege conștient și informat locuința potrivită. 
 
Puteți găsi mai multe informații despre campania „Tu știi cum stai” și episoadele anterioare, aici. 

---

Ordinul Arhitecților din România (OAR) este o organizație profesională, independentă, autonomă, apolitică, nonprofit și de interes public, care promovează excelența în arhitectură și protejează interesul public prin asigurarea unor standarde etice și profesionale ridicate. Misiunea sa este de a contribui la calitatea mediului construit, de a educa publicul asupra valorii arhitecturii și de a sprijini dezvoltarea durabilă și echilibrată a comunităților urbane.  
 

InfoCons – Organizație Europeană pentru Protecția Consumatorilor – a fost înființată în anul 2003 pentru a veni în întâmpinarea nevoilor consumatorilor. Până în prezent a desfășurat și desfășoară o activitate neîntreruptă, bucurându-se de recunoașterea națională și internațională, fiind membră în diferite organizații, comisii consultative ale autorităților, grupuri de lucru, partenera în programe naționale și internaționale. InfoCons este unica organizație cu drepturi depline în Consumers International și membră fondatoare a Federației Asociațiilor de Consumatori.